내일이 전세계약이라고? 이거만 보면 전세계약 특약 사항 정리 끝!

전세사기를 예방하는 방법에 대한 지식은 모두에게 필요한 지식이라고 생각합니다. 정부 및 관련 기관이 다양한 대책을 마련하고 있지만, 결국 전세사기를 피하려면 개개인의 예방노력이 중요한데요.

모두가 안전하게 새로운 집을 알아보고 전세계약과정에서 꼭 넣어야 할 특약 사항에 관해서 정리해보려고 합니다.

 

 

전세계약 특약사항

1. 임대인은 잔금일 익일까지 추가 근저당 및 전세권 등 새로운 권리(=현재의 등기부등본 상태)를 설정하지 않기로 하며, 위반 시 계약을 무효로 한다.

이유 : 전입신고 및 확정일자를 오늘 신청했을 때 대항력이 발생하는 시간은 내일 0시 기준이기 때문이며, 대항력이 생기기 전 새로운 권리가 발생 시 후순위로 밀릴 수 있음.

 

2. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며, 대출 승인이 안될 경우에는 본 계약은 무효로 하고 계약금 포함 보증금 전액을 임차인에게 반환해 준다.

이유 : 보통 전세계약을 할 때 대출 없이 하는 경우가 많지 않은데, 은행에 대출을 신청할 때에는 계약서 제출이 필수입니다. 그러므로 계약을 할 당시에는 내가 대출이 나올지 안 나올지 알 수 없습니다. 그래서 필요한 특약 사항입니다.

다만, 임대인 또는 임차물에 대해 어떤 하자가 있을 경우 전세대출이 부적격인 경우에는 임대인의 책임이지만, 임차인의 귀책으로 부적격인 경우에는 임차인의 책임입니다.

 

3. 임대물건이 전세반환보증이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환해 주기로 한다.

이거에 더해서, 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 전액을 즉시 반환한다. 다만 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

 

4.임대차기간 중에 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 사전에 임차인에게 고지하여야 하며, 만약 임차인이 새로운 임대인을 신뢰할 수 없다면 지위승계를 거부할 수 있다.

또는 (1) 새로운 임대인(양수인)이 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있으며 임대차 계약 당시의 임대인에서 보증금 반환을 청구할 수 있다. (2) 임대차기간 중에 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 사전에 임차인에게 고지하여야 하며, 매매 계약 전 양수인의 보증사고 이력 등을 확인하고 보증보험 가입 및 유지가 가능함을 확인 후 매매를 진행한다. 정도의 내용이 들어가는 것이 좋겠습니다. 

5. 임대인은 전세반환보증 전액  2년 가입 후 보증서를 임차인에게 발송해 준다.(임대인이 주택임대사업자인 경우)

임대보증보험은 임대사업자(임대인)가 임차인을 위해 가입하는 보험인데요. 2020년 8월부터 주택임대사업자의 경우 임대보증보험이 필수이고 미이행 시 과태료가 부과되기 때문에 지자체 등록 임대사업자라면 꼭 이 보험을 들어야 합니다.

주임사(주택임대사업자 줄임말)는 임대차 현황신고를 계약 후 3개월 이내 한 번만 하면 되고, 관할 구청에서는 반환 보증 1년 만기가 지나도 추가 여부 확인을 안 하기 때문에 그냥 지나치는 사례가 많다고 하는데요. 그래서 잔여기간 1년을 추가로 하지 않고 넘어가는 경우가 있다고 합니다. 그래서 반환보증 2년 확인이 중요하다고 합니다.

간혹 임대인도 임대인보증보험에 가입되어 있고 임차인도 스스로 전세보증보험을 가입한 경우가 생길 수 있는데요. 이때에는 중복가입이 되어서 계약종료 시 보증사고가 없었고 마무리가 잘 되어 이사를 가게 된다면 보증보험사에 연락하여 전세보증보험료 전액을 환급받을 수 있습니다. 

6. 임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환해 준다. 

그리고, 임차인은 만기 시 새로운 임차인을 구하기 위해 집 개방에 적극 협조한다.

 

6, 전세 계약 후 근저당 설정이 있던 걸 숨겼을 시 계약 해지를 하고 보증금을 즉시 반환한다.

 

7. 전세 계약 후 집을 다른 사람에게 팔 경우 전세 계약 해지 및 보증금을 반환한다.

혹은 "임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다."라고 적을 수도 있겠습니다.

 

이유 : 계약 후 잔금을 치르기 전 상황에서 전세금을 가로채기 위해 노숙자 등 바지사장에게 명의를 변경하고 만기 때 돈 한 푼 없는 노숙자 바지사장만 남게 되어 전세금을 날리는 경우가 있을 수 있기 때문이고, 보증보험 가입 예정일 전에 소유권이 이전되면 보험 가입 시기가 늦어질 수 있기 때문입니다.

 

8. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 채납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며 이를 어길 시 계약을 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다. 세금 체납 사실이 발견되면 즉시 해지하고 전세금을 반환한다.

부동산 계약 시 임차인은 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를 요구할 수 있으며 만약 임대인이 완납증명서 요구에 불응할 경우 임차인 본인이 직접 체납사실을 확인해 볼 수 있는데 이는 2023년 4월부터 개편되어 가능해진 제도입니다.

임대인 세금 체납 확인 방법은 (1) 전국 모든 세무서를 통한 확인 (2) 안심전세 App을 통한 확인

9. 임차인의 책임이 없는 주택의 하자는 임대인이 적극적으로 수리해 주어야 한다.

혹은 "건물의 노후로 인한 수리는 임대인이 해주기로 하며, 임차인의 부주의가 아닌 건물의 하자 및 결로로 인한 곰팡이 등이 발생할 시엔 임대인이 도배를 보수해 주기로 한다.

 

(선택) 계약할 때 보수가 필요한 부분들에 대해서는 "입주 전까지 ****보수를 해주기로 한다.

(선택) 계약 시 대리인이 위임장과 인감증명서를 첨부하여 계약하되, 계약금 및 잔금 등 전체보증금은 등기상 소유자에게 입금키로 한다.

 

빌라 전세 계약서 예시

전세계약 시 필수 사항

1. 먼저 신뢰할 수 있는 부동산 중개인과 계약을 체결하고, 중개인의 신원과 중개사무소 등록 여부를 확인하는 것이 좋겠죠?

안심전세 App에 들어가면 "부동산중개업조회"를 해볼 수 있습니다. 부동산의 정보를 입력하면 기본적인 정보부터 대표자의 행정처분에 대한 것도 나오니 꼭 확인해 보시길 권합니다.

 

2. 잔금일 당일에는 꼭 전입신고 및 확정일자를 신청하고 대항력을 갖추시기를 바랍니다.

 

3. 정부 24에서 "주민등록표 통보서비스"를 신청해서 누군가가 등본 또는 초본 발급하는 것을 즉시 알림으로 받을 수 있게 해 놓으시는 것이 좋겠습니다. 이는 세입자 동의 없이 전입신고를 하거나 대출사기를 예방하기 위함입니다.

 

 

 

 

 

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